Hamide HANGÜL
Enflasyonist ortamda alım gücünün azalması, artan kiralar ve konutta bozulan arz talep dengesi, barınma krizini derinleştiriyor. Kiraya yüzde 25 zam sınırının sona ermesinin ardından ekonomi yönetimi cephesinden yeni bir hamle geldi. İkinci vergi paketinde, boş evlerin de olduğu gayrimenkul alım, satım ve kiralanmasına yönelik ek vergi de yer aldı.
Söz konusu paketin, tatil dönüşü Türkiye Büyük Millet Meclisi’nin gündemine gelmesi bekleniyor. İstanbul’da su faturalarından hareketle 600 bin evin boş tutulduğu tahmin ediliyor. Bu yolla, ekonomiye katkı sağlamayan, başka bir ifadeyle “hayalet evlerin” vergilendirilmesi hedefleniyor. Uzmanlar, söz konusu verginin kiralık piyasasına yeni arz kazandırabileceğini, bunun fiyat artışını yavaşlatabileceğini, ancak boş evlere verginin, konuta yatırımı caydırabileceğine dikkat çekti.
Gıdadan kıstık kirayı ödedik
Türkiye’de her yıl yaklaşık 1 milyon konuta ihtiyaç duyuluyor. Ancak fiyatların son yıllarda hızlı yükselmesi, ev sahipliğini düşürürken, kiracılığı artırıyor. Hanelerin harcamasında kira ilk sırada.
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), Hane Halkı Tüketim Harcaması 2023 verilerine göre, vatandaş en fazla harcamayı yüzde 23,9’luk oranla konut ve kiraya yapıyor. Bu oran, yüzde 21,9’lik oranla ulaştırma, yüzde 20,6 ile gıdayı da geçmiş durumda. Başka bir ifadeyle, vatandaş boğazından kısarak kirasını ödüyor. Tek kişilik hanelerde ise bu oran yüzde 31,8’e çıkıyor.
Barınma krizinin aşılması için kiralamanın teşvik edilmesi gerektiğine vurgu yapan gayrimenkul uzmanları, “Özel sektör vergi teşvikiyle satılamaz kiralık konut üretmeli. Arsayı devlet verdiğinde, ‘bu evler kiraya vermek üzere satın alınabilir’ şerhiyle, kiralamak için ev sahipliği teşvik edilmeli” önerisinde bulundu.
İstanbul Ticaret Odası (İTO) Gayrimenkul Komitesi Başkanı Hakan Akdoğan, boş tutulan yaklaşık 600 bin konutun kiraya verilmeme nedenlerinden birinin yüzde 25 sınırı olduğunu, ancak bu oranın da kalktığını anımsatarak, şöyle devam etti: “Şimdi hem zam sınırı yok, hem de ‘boş konuta neden vergi ödeyim’ diyerek orada bir hareketlilik getirebilir. Ancak ne nasıl bir hareketlilik getirir belirsiz.
Fiyatların artış hızını yavaşlatabilir. Hatta belli bölgelerde, fiyatları biraz daha normalleştirebilir. Bizim kiralık konut arzına çok fazla ihtiyacımız var. Böyle bir dönemde bu konutların piyasaya çıkartılmasının sağlanması, vatandaşın seçeneklerini artırır.”
Vergiyle evini satıp farklı alana yönelebilir
Denge Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Ahmet Arslan: “Bu tür bir verginin kiralara birkaç etkisi olabilir: Birincisi, boş konut sahipleri, ek vergiden kaçınmak için konutlarını kiraya vermeyi tercih edebilirler. Bu da daha fazla kiralık konut bulunmasını getirebilir. İki, artan kiralık konut arzı, kiracıların seçeneğini artırır.
u, rekabetle kira fiyatlarının düşmesini getirebilir. Üç, bazı mülk sahipleri, boş ev vergisini karşılamak için mevcut kiracılarına ek maliyet yansıtabilir, bu da kiraları yükseltebilir. Dört, piyasada yüksek bir konut arzı varsa, verginin etkisi daha belirgin, sınırlıysa vergi etkisi sınırlı kalabilir. Beş, yatırımcıların boş duran konutları elden çıkarmasına veya farklı yatırım araçlarına yönelmesine yol açabilir.”
Vergi avantajı getirilsin
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Ahmet Büyükduman, yasa ile iktisadi hayatın düzenlenmesi noktasında ters sonuçlar çıkabileceğini söyledi. Büyükduman, “Diyelim ki boş konutum var ya da boş kabul ediliyor. Evin değeri 5 milyon TL, kirası 25 bin TL. Bu yıllık 300 bin TL yapar. Kişi 300 bin liralık gelirden vazgeçiyor, ne kadarlık bir vergi koyacaksınız ki kişi ikna olsun. Sorunun asıl çözümü, kiraya vermek üzere konut satın alanları teşvik etmek olmalı. Vergi koyduğunuz zaman cazip olmaktan çıkartırsınız. Ne olmalı?
Mesela 50 metrekareden küçük konutlara emlak vergisi muafiyeti, en az 10 yıl. Bu sağlanırsa özel sektör bol bol konut üretir. Kiraya vermek üzere ev sahibi olmak teşvik edilmeli. Ya da devlet arsa versin, arsa payı alsın. Kat karşılığı gibi.. Müteahhite satsın ve ‘bu evler ancak kiraya vermek üzere satın alınabilir’ şerhi konsun. Kira sözleşmeleri de e-devlet üzerinden yapılsın. Kiralar da TÜFE ile artıp, 10 yıl sonra kira şerhi kalkarsa insanlar da oturur ya da kiraya verebilir.”
Nefes aldırır ancak kalcı çözüm değil
Gayrimenkul Hukuku Derneği (GHD) Başkan Avukat Ali Güvenç Kiraz, şu değerlendirmelerde bulundu: “Bir kişinin ikametgahı veya aile konutu dışında yine yazlık evi haricinde 3 ve daha fazla boş evi olması halinde kademeli bir şekilde vergilendirmenin daha adil olacağı kanaatindeyim.
3 ile 10 boş ev arası bir vergi oranı, 10-25 boş ev arası bir başka vergi oranı, 25-50 boş ev arası başka bir vergi oranı gibi olursa daha adil bir vergilendirme oluşacaktır. Boş evlerin konut piyasasına etkisi bir vergi getirilmesi halinde bu evlerin kiralama ve satışa yöneltilmesi çok hızlı olacaktır. Boş ev vergisi ile bu süreç çok hızlanacaktır.
Ben yüzde 30-40 oranında konutun çok hızlı bir şekilde satışa arz veya kiralamaya konu edileceğini düşünüyorum. Her iki halde de konut sorunumuz açısında bir nefes alma durumu katkısını oluşturacaktır. Kalıcı katkı sunması maalesef mümkün değildir. Çözüm için üç şey yapılmalı. Devlet ve belediyeler satılamaz kiralık konut üretimi yapmalı, özel sektör teşvik edilerek satılamaz kiralık konut üretmeli. Örneğin kentsel dönüşüm yasasında olduğu gibi kiralık konut üretirseniz KDV yüzde 1 gibi olabilir.”
Yatırım piyasasını bozar
Yüksek Şehir ve Bölge Plancısı ve İMPO İmar Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Müberra Oflaz: “Vergi, yatırım amaçlı ilave gayrimenkul edinilmesine olumsuz etki edebilir, böyle bir durumda yatırımcılar farklı enstrüman arayışına girecektir. Konut yatırım piyasasını bozabilir ve fiyatları etkileyebilir. Erişilebilir fiyatlı konutların üretimi için kamu-müteahhit ve finans iş birliği şarttır, ucuz konut üretmek için kamunun planlı arsa üretmesi de gerekiyor.”
